2025 지분형 모기지 완벽 가이드 (내 지분 만큼만 이자 내는 집 사기)

“분양가는 부담스럽고 전세살이는 지겹다!” 지분형 모기지(Shared‑Equity Mortgage)는 정부·금융사와 집 지분을 나눠 내가 보유한 지분만큼만 이자와 원금을 내는 신개념 주택 금융입니다. 2025년부터 공공(주택도시기금)·민간(은행 컨소시엄) 상품이 동시 출시돼 청년·신혼부부 관심이 폭발! 지분 구조·대상·이점·주의점까지 한 번에 정리했습니다.

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1. 지분형 모기지란?

• 공동 지분 취득 → 정부·금융기관이 최대 40% 지분 보유, 나머지 60%만 내 돈+대출로 구입
• 이자 부담 절감 → 40% 지분에는 이자·원금 상환 없음 (거주 기간 내)
• 지분 매각·환매 자유 → 5·10·15년 후 시세 상승분 공유 또는 본인 전량 매입 가능

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2. 2025년 상품 비교

구분	공공형 (기금)	민간형 (은행)
최대 정부/은행 지분	40%	30%
내 지분 LTV	60% 이내	70% 이내
대출 금리(5월)	2.3% 고정	3.4% 변동
대상	무주택 청년·신혼부부·생애최초	무주택 또는 1주택 갈아타기
환매 기간	5·10·15년 선택	매 3년 조정 가능
시세차익 배분	지분율 비례 + 기금 우선순위	지분율 비례

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3. 월 납입액 시뮬레이션

항목	일반 모기지(3억)	지분형(60%·1억8천)
금리	4.5%	2.3%
월 이자	1,125,000원	345,000원
원금상환(30년)	500,000원	300,000원
월 합계	1,625,000원	645,000원

※ 원리금균등·5월 금리 기준 예시.

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4. 신청 자격 & 필수 서류

1. 무주택 세대주 + 연 소득 8,000만 원 이하(맞벌이 9천)
2. 주택가격 5억 원 이하(공공형 기준)
3. 필요 서류: 주민등록등본·소득증빙(원천징수/종소세)·무주택확약서·주택매매계약서

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5. 신청 절차 5단계 (온라인 + 은행 방문)

1. 주택도시보증공사(HUG) ‘지분형 모기지’ 조회 → 사전 자격 확인
2. 매매계약 체결 → 계약금 10% 내고 잔금일 60일 이상 확보
3. 은행 창구 또는 디지털 전용센터 서류 제출
4. HUG 심사 → 승인 시 지분 취득 계약 + 대출 실행
5. 등기 완료 후 입주 + 월 납입 시작

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6. 장·단점 정리

• 장점: 초기 자금↓, 월 이자↓, 무주택 요건 충족, 정부/은행이 시세 리스크 분담
• 단점: 지분 환매 시 시세차익 100% 확보 불가, 관리비(공유지분) 발생, 전매 제한 3년
• Tip: 5년 뒤 시세 상승 10% 이상이면 지분 환매 → 실이익 극대화

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7. Q&A (자주 묻는 질문)

Q. 지분을 100% 되사올 때 자금 조달은?
시세 70%까지 후순위 대환대출 허용, 잔액은 본인 자금.

Q. 임대 가능?
최초 3년 전매·임대 금지(무주택 유지 필수).

Q. 민간형 상품 금리가 높아질 경우?
5년마다 고정→변동 전환 선택 가능, 중도상환수수료 0.3% 이내.

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결론 — 내 자금 60%로 내 집 마련할 기회

지분형 모기지는 월 이자 부담을 절반 이하로 낮추고 집 값 상승 이익도 일정 부분 확보할 수 있는 2025년 최신 주택 금융 솔루션입니다. “전세 → 내 집” 로 갈아타려는 청년·신혼부부라면 지금 바로 자격을 확인해 보세요!